makelaar-kiezen

makelaar-kiezen: 10 praktische tips & nuttige informatie

Wel of geen makelaar?

Bij de aankoop of verkoop van een woning of ander onroerend goed kan een makelaar worden ingeschakeld. Een makelaar is helemaal thuis in de woningmarkt en kan goed onderhandelen. Hij geeft advies over de prijs, het onderhoud van het huis en de regels die gelden bij het kopen of verkopen van een huis. Het is niet verplicht een makelaar in de arm te nemen.

Een makelaar brengt voor zijn diensten een vergoeding in rekening. Je kunt een makelaar ook voor verschillende onderdelen van zijn diensten inschakelen. Dan kun je zelf beslissen welke taken je zelf voor je rekening neemt en welke je uitbesteedt. Een makelaar kan helpen bij het vinden van een geschikte woning en afspraken maken voor een (gezamenlijke) bezichtiging. Hij kan helpen met het maken van een goed koop- of verkoopplan en hij kan dankzij zijn ervaring en expertise scherp onderhandelen over de prijs. Lees in tip 4 welke diensten de (aankoop)makelaar precies verleent.

Je kunt zelf eenvoudig kennis nemen van het huizenaanbod via internetsites als Funda en VBO. Een makelaar weet meestal een dag of twee eerder wanneer er huizen te koop worden aangeboden en heeft daarmee voorsprong op zelfstandige kopers. Een afspraak maken, kun je zelf en een huis bezichtigen ook. Maar weet wel de juiste vragen te stellen over het onderhoud en eventuele gebreken. Als het huis bevalt, is de tijd voor het doen van een bod. Een makelaar weet precies hoeveel hij kan vragen en wat een redelijk bod is en hoeveel onderhandelingsruimte er is. Je hoeft een makelaar niet voor het hele koop- of verkoopproces in te schakelen. Voor de verschillende stappen in het koop- of verkoopproces kun je ook gebruik maken van de diensten van een makelaar. Je kunt bijvoorbeeld de makelaar vragen de woning te taxeren of je vraagt hem de onderhandelingen voor je te doen. Zo kun je veel op de kosten van de makelaar en het koop- of verkoopproces besparen.

Brancheverenigingen

In Nederland zijn er meerdere brancheverenigingen voor de makelaardij. De grootste daarvan zijn de NVM, VBO en VastgoedPro. Ze geven ondersteuning aan de aangesloten leden en behartigen de belangen van hun leden richting politiek en overheid.
  • NVM
De Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) is de grootste en meest invloedrijke makelaarsvereniging. Ze bestaat sinds 1898 en heeft haar hoofdkantoor in Nieuwegein. De vereniging telt ruim 4000 leden. De huizenaanbodwebsite Funda is gedeeld eigendom van de NVM.
  • VBO Makelaar
VBO Makelaar is in 1985 opgericht als brancheorganisatie voor makelaars en taxateurs in onroerend goed. Deze organisatie telt inmiddels 1000 leden en is daarmee de tweede brancheorganisatie voor de makelaardij in Nederland.
  • VastgoedPro
VastgoedPro is een beroepsorganisatie voor vastgoedprofessionals, waaronder makelaars en taxateurs. De vereniging telt ruim 800 leden. De organisatie is in 2009 ontstaan uit een fusie tussen de Landelijke Makelaars Vereniging (LMV) en het Register van Vastgoed Taxateurs (RVT).

Kiezen voor een makelaar die bij één van deze makelaarsvereniging is aangesloten heeft als voordeel dat ze gebonden zijn aan bepaalde kwaliteitseisen. Ook is er een goede klachten- en geschillen regeling. Alle leden van NVM, VBO en VastgoedPro makelaars zijn aangesloten bij de Stichting Geschillencommissies voor Consumentenzaken (SGC).

Courtage

Courtage is een bedrag dat bestaat uit een percentage van de koop- of verkoopsom. De makelaar brengt dat in rekening voor zijn diensten. De makelaar is vrij in het bepalen van de hoogte van de courtage. Het is daarom verstandig verschillende makelaars te vergelijken. De meeste makelaars zijn aangesloten bij een vereniging en gebruiken standaard voorwaarden. Maar als de makelaar geen lid is van een vereniging, kunnen er andere voorwaarden gelden. Het is dus altijd verstandig de voorwaarden goed door te nemen voordat de opdracht wordt gegeven. Soms is er mogelijkheid tot onderhandelen over het percentage. Maak in ieder geval duidelijke (liefst schriftelijke) afspraken over de kosten.

Informatie over kosten zoals de courtage die de makelaar in rekening wil brengen, kun je kosteloos opvragen. Ook kun je vrijblijvend met een makelaar alvast woningen bezichtigen en pas later opdracht geven tot onderhandelingen. Zorg er altijd voor dat er van tevoren duidelijke afspraken over zijn voor welke werkzaamheden betaald moeten worden. Bedenk hierbij ook dat een mondelinge opdracht net zo rechtsgeldig is als een schriftelijke. Een mondelinge opdracht wordt meestal schriftelijk bevestigd. Wanneer er uit een mondelinge opdracht een schriftelijke bevestiging volgt en je bent het er niet mee eens, is het overigens aan de makelaar met getuigen te komen die de afspraak daadwerkelijk kunnen bevestigen.

De makelaar mag alleen courtage in rekening brengen als er een koop- of verkoopovereenkomst is gesloten. Wanneer je van de koop achteraf toch afziet, kan de makelaar wel gemaakte kosten in rekening brengen. Het is verstandig ook hier van tevoren (schriftelijke) afspraken over te maken. Wanneer je tijdens onderhandelingen met je makelaar tussentijds zelf een woning vindt, is de makelaar toch gerechtigd courtage in rekening te brengen. Ook kan de makelaar courtage bedingen als je binnen een periode van drie maanden een woning vindt nadat je de samenwerking met de makelaar hebt opgezegd. Je moet dan aan kunnen tonen dat je zonder de hulp van de makelaar de woning hebt gevonden. De makelaar kan ook courtage in rekening brengen als de periode van de stopzetting langer dan drie maanden is, maar het huis dat gekocht wordt destijds door de makelaar werd aangeboden.

Handige weetjes

Of je nu zonder of met makelaar aan de slag gaat om een huis te kopen of verkopen, het is handig om op de hoogte van de volgende zaken te zijn.

Wanneer ben je koper?

Op het moment dat er een bod wordt uitgebracht, kan de verkoper op het bod ingaan of niet. Eventueel kan de verkoper een tegenbod doen. Op dit moment kun je nog steeds van de eventuele koop afzien. Het doen van een bod verplicht je niet tot het daadwerkelijk kopen. Op hem moment dat beide partijen (koper en verkoper) het met elkaar eens worden over de belangrijkste zaken (prijs, ontbindende voorwaarde), kan de koop op papier worden vastgesteld. Dit wordt gedaan met een zogenaamde koopakte. De ontbindende voorwaarden zijn belangrijk. Beide partijen moeten al mondeling hierover overeenstemming hebben bereikt. De ontbindende voorwaarde houdt in dat onder bepaalde omstandigheden van de koop mag worden afgezien. Alle andere afspraken moeten worden nagekomen. De Tweede Kamer heeft nu een wetsvoorstel aangenomen waarbij de koper drie dagen bedenktijd krijgt na ondertekening van de koopakte om na te denken over de aankoop en er eventueel van af te zien.

Een torenhoge vraagprijs

Het staat een makelaar vrij om in overleg met de verkoper zelf de prijs bepalen voor de verkoop van een woning, ook al is die buiten proporties. De koper hoeft er niet mee akkoord te gaan, en het staat de koper vrij om te onderhandelen over de prijs. De verkoper beslist uiteindelijk of hij akkoord gaat met het bod.

Een optie

Een optie op een woning wil zeggen dat de verkoper je de gelegenheid geeft om te bedenken of je het huis wilt en kunt kopen. Aan de optie is een bepaalde tijd verbonden en gedurende deze periode mag de verkoper het huis niet aan een ander verkopen.

Wie het eerst komt…

De verkoper hoeft niet op het eerste bod te reageren en is ook niet gedwongen met de eerste bieder in onderhandeling te gaan. De verkoper zal in de praktijk in eerste instantie onderhandelen met degene die het hoogste bod heeft gedaan. De verkoopmakelaar behoort de bieders wel te informeren over de gang van zaken.

Rekenmodules

Op de website van de NVM kun je via het invoeren van je locatie en geschatte vraagprijs of verkoopprijs makelaarstarieven met elkaar vergelijken. Er staan ook andere rekenmodules op, bijvoorbeeld voor het vergelijken van notaristarieven, een woningwaardemeter, vergelijken taxatie tarieven en dergelijke.


Keuze makelaar

Zoals in tip 5 is verwoord, kan in feite iedereen zich makelaar noemen. Bij de keuze van een makelaar is het dan ook aan te raden om te controleren of de makelaar is aangesloten bij of gecertificeerd is door een van de drie brancheverenigingen: NVM, VastgoedPro en VBO. Dan weet je zeker dat de makelaar een gedegen opleiding heeft genoten en voldoet aan bepaalde kwaliteitseisen. Wanneer je kiest voor een makelaar die lid is van een branchevereniging, weet je zeker dat er een goede klachtenregeling is. Deze brancheverenigingen zijn alle aangesloten bij de Stichting Geschillencommissies voor Consumentenzaken. De laatste jaren werken steeds meer makelaars met elkaar samen. De ERA (Electronic Realty Associates) is daar een voorbeeld van. Een ander voorbeeld is de Garantiemakelaar. Er is nog een belangrijke reden om te kiezen voor een makelaar (die aangesloten is bij een van de brancheverenigingen), namelijk: de garantieregeling. De garantieregeling verzekert een koper voor later ontdekte verborgen gebreken die bij de keuring van de woning niet bekend waren.

Voordat je een makelaar in de arm neemt, kun je een kijkje nemen op de websites van verschillende makelaars. Vaak spreekt een daarvan je het meeste aan. Let ook op de presentatie van de website. Komt het professioneel over? Als je een makelaar zoekt voor de verkoop van je woning, let dan vooral op de manier waarop de makelaar zijn woningaanbod presenteert. Vraag vrienden en bekenden naar ervaringen met makelaars.

Een goede makelaar stelt zich actief op, zonder pusherig over te komen. Valt de samenwerking met de makelaar je tegen? Dan kun je een overstap maken naar een andere makelaar. En hoewel veel makelaars dan een overstapvergoeding bedingen, mag dit niet altijd. Je kunt je dan wenden tot de brancheorganisaties. Als er kosten zijn gemaakt zoals advertentiekosten is het natuurlijk wel normaal dat die kosten alsnog in rekening worden gebracht.

Klachten

Wanneer je gebruik maakt van de dienstverlening van een makelaar, kun je verwachten dat deze zich voor je inspant een huis voor je te kopen of verkopen en daarbij zijn werk zo goed mogelijk doet. De makelaar wordt niet alleen voor het resultaat betaald, maar ook voor de moeite die hij doet het om het resultaat te halen. Als je vindt dat de makelaar te weinig moeite doet, mag je hem hierop aanspreken. Bespreek je klachten of onvrede met de makelaar en maak kenbaar waar je niet gelukkig mee bent. Probeer samen een oplossing te vinden. Als het niet lukt om een oplossing te vinden, schrijf dan een brief waarin de klacht – zakelijk – wordt verwoord. Schrijf ook met welke oplossing je tevreden kunt zijn, of spreek uit wat je wensen en verwachtingen zijn. Om de brief nog meer kracht bij te zetten (en als bewijs van verzending) kun je de brief aangetekend versturen.

Als de brief geen oplossing heeft geboden, kun je de klacht voorleggen aan de Geschillencommissie Makelaardij. Dat kan overigens alleen als de makelaar is aangesloten aan een van de brancheorganisaties van makelaars, zoals de NVM, VastgoedPro of VBO. De makelaar kan ook individueel zijn ingeschreven bij De Geschillencommissie. Is de makelaar geen lid, dan kun je naar de rechtbank stappen. Om een rechtszaak aan te spannen, moet je wel heel zeker van je zaak zijn, want als je de zaak verliest, kost het je vaak veel geld. Als je een rechtsbijstandverzekering hebt, kun je deze om advies vragen en eventueel tot procederen overgaan.

Makelaarsjargon

Makelaars zijn behoorlijk thuis in de woningmarkt en gebruiken veel zogenaamd vakjargon. Het is handig als je een huis wilt kopen of je woning wilt verkopen om wat bekend te raken in de taal van de makelaar.

Kosten koper (k.k.)

Achter de vraagprijs staat vaak de afkorting k.k. vermeld, de afkorting voor kosten koper. Hiermee wordt bedoeld dat naast de prijs voor de woning nog andere kosten moeten worden opgeteld: de kosten voor de notaris, het Kadaster, het Hypothekenregister en de overdrachtsbelasting.

Vrij op naam (v.o.n.)

De afkorting v.o.n. staat meestal vermeld achter de koopsom van een nieuwbouwwoning. Hier wordt mee bedoeld dat alle kosten die naast de kale vraagprijs in rekening worden gebracht voor de overdracht van de woning zijn inbegrepen in de koopsom.

Voorlopig koopcontract

Een voorlopig koopcontract is bindend, dat wil zeggen je hoort je te houden aan de afspraak dat je het huis zult kopen en aan de betalingsverplichting zult voldoen. Maar er kan een ontbindende voorwaarde in worden opgenomen. Dat is een voorwaarde die je vrijstelt van de koopplicht. Het kan bijvoorbeeld zijn dat je de financiering niet rond krijgt, omdat de bank je het geld niet wil lenen. Als je die voorwaarde in het koopcontract opneemt, spreek je van een voorlopig koopcontract.

Erfdienstbaarheden

Met erfdienstbaarheden worden lasten bedoeld waarmee een erf is belast. Als je bijvoorbeeld recht hebt om het erf van de buren te betreden om bij het erf van het huis te komen. Dat is bijvoorbeeld het recht van overpad.

Executieverkoop

Je spreekt van een executieverkoop als de verkoop van de woning afgedwongen wordt, omdat de eigenaar bijvoorbeeld zijn hypotheeklasten niet heeft betaald. De bank, die de hypotheeklening heeft verstrekt, kan dan het huis opeisen. Meestal wordt het huis via een veiling verkocht. De opbrengst moet dan de executiewaarde opleveren en die is meestal lager dan de waarde van een woning die op de gewone, gebruikelijke manier wordt verkocht.

Ontwikkelingen makelaard

Het beroep ‘makelaar’ was sinds 1967 een wettelijk beschermde titel. De activiteiten waren daarbij overigens niet beschermd. Iedereen kon en mocht in die tijd bemiddelen, alleen men mocht zich niet zomaar ‘makelaar’ noemen. Men was zelfs strafbaar als men het onrechtmatige wel deed! Een makelaar moest voldoen aan bepaalde eisen op het gebied van vakbekwaamheid en onafhankelijkheid. Voor beide gebieden moest met goed gevolg examen worden afgelegd. Ook moest de makelaar zich laten beëdigen voor zijn beroepsuitoefening. Om aan te kunnen tonen dat hij onafhankelijk zijn diensten verleende, moest hij kunnen bewijzen dat hij geen enkel belang zou hebben bij de onroerende zaken waarvoor hij bemiddelde. In 2001 heeft de minister van Economische Zaken, mevrouw Jorritsma de titelbescherming en beëdiging afgeschaft. Vanaf dat moment kon in feite iedereen zich ‘makelaar’ noemen. Om de kwaliteit van de vakbekwame makelaars te beschermen zijn er brancheorganisaties in het leven geroepen. Je leest hier meer over in tip 8. Er zijn diverse opleidingen waarmee je makelaar kunt worden. Wie met succes de erkende opleidingen heeft afgerond, kan zich laten inschrijven in een register en ontvangt het certificaat van vakbekwaamheid. De laatste jaren is er een behoefte vanuit de overheid en woningmarkt om het vak ‘makelaar’ weer als beschermde titel in te voeren. Het beroep makelaar zou pas mogen worden uitgevoerd als men een erkende opleiding heeft gevolgd. Ook pleit men voor de beëdiging, aangevuld met een verplichte permanente educatie en een verplicht, wettelijk geregeld tuchtrecht.

Orintatieopdracht

Wie nog niet zeker weet of hij een makelaar in de arm wil nemen, kan tegenwoordig kiezen voor een zogenaamde oriëntatieopdracht. Voor een oriëntatieopdracht worden afspraken gemaakt waarbij de makelaar gedurende een bepaalde periode gaat zoeken naar huizen die overeenkomen met de wensen van de koper. Het voordeel hiervan is dat er meestal een vast bedrag voor wordt berekend en het verschaft een goed beeld van de woningmarkt. Als de werkwijze van de makelaar niet bevalt, kan er zonder meer gewisseld worden van makelaar. Als het lukt via de oriëntatieopdracht een geschikte woning te vinden, kan er meteen zaken worden gedaan met de verkopende makelaar. Er mag geen courtage door de aankoopmakelaar worden berekend. Is de periode van de oriëntatieopdracht verstreken, dan mag de koper alleen een makelaar bij de aankoop van een huis betrekken die het huis niet zelf aanbiedt. Dit is om onpartijdige bemiddeling door makelaars te garanderen. Bij de aankoop van de woning brengt de aankoopmakelaar courtage in rekening. Een oriëntatieopdracht heeft ook nadelen. De makelaar zal waarschijnlijk klanten die een zoekopdracht hebben gegeven voorrang geven op de klanten met een oriëntatieopdracht, omdat hij daar meer aan verdient. Ook is het zo dat het huizenaanbod en informatie betreffende de aankoop van een huis zo groots wordt geëtaleerd op verschillende websites, dat een oriëntatieopdracht niet nodig is om zich goed op de markt te kunnen oriënteren. Geef je eenmaal een zoekopdracht, dan geef je de makelaar de opdracht om het hele aankoopproces te begeleiden. Hiervoor brengt de makelaar courtage in rekening. Een zoekopdracht gaat dus veel verder dan een oriëntatieopdracht.

Wat doet de aankoopmakel

In tip 1 is beschreven waarom het verstandig kan zijn een makelaar voor (een deel van) zijn diensten in te schakelen bij de aankoop van een woning. Hij behoedt de potentiële koper in eerste instantie voor een miskoop. Zo zal hij de bouwkundige staat (laten) inspecteren en doet hij navraag naar erfdienstbaarheden. Het kan zijn dat hij een bouwkundige keuring adviseert. Deze wordt overigens niet door hemzelf gedaan, maar door een bouwkundig adviesbureau. De makelaar weet wat zich afspeelt op de woningmarkt en wat een woning waard is. Hij kan de koper een richtprijs geven en hij heeft de kennis in huis om een bepaalde strategie te bepalen om de woning te kunnen kopen. Hiervoor voert hij deskundige onderhandelingen want hij wil het onderste uit de kan halen om de verkoopprijs zo laag mogelijk te krijgen. Omdat je makelaar de regelgeving kent is de weg van koop tot overdracht korter dan als je het als koper allemaal zelf moet uitvinden. Je mag er van uitgaan dat de makelaar alleen in het belang van zijn klant, de koper, optreedt. Hij beschikt over een netwerk dat snel ingeschakeld kan worden. Zijn er bijvoorbeeld vragen over de financiering, dan weet hij snel een beschikbare hypotheekadviseur te vinden. Datzelfde geldt voor het snel vinden van een taxateur of notaris. De makelaar let op ontbindende voorwaarden, speciale clausules en boetebedingen. Hij controleert de notariële akte van levering en afrekening van de notaris. Ten slotte zal de makelaar bij de overdracht samen met de koper de woning inspecteren en eventueel de meterstanden noteren.

Tips & Reacties

Deel je eigen tip over makelaar kiezen

En maak kans op een cadeaubon ter waarde van € 25!